Investissement locatif : ce que prévoit vraiment le nouveau statut de bailleur privé

A ce titre, il couvre les locations d’immeubles neufs ou significativement rénovés, détenus en direct ou via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, en offrant des taux d’amortissement variant selon l’affectation sociale du logement.

L’amortissement s’imputant sur les loyers perçus permet de réduire l’imposition de ces derniers et donc d’accroître, en théorie, la rentabilité du bien. Cette incitation fiscale est néanmoins assortie de nombreuses conditions, variant selon la catégorie du logement.

Il doit s’agir d’une location à caractère social. Ainsi, des critères de ressources du locataire et de plafond de loyer permettent de qualifier la location d’ « intermédiaire », de « sociale » ou de « très sociale ». Chacun de ces degrés commande le niveau de l’avantage fiscal accordé.

En pratique, le bailleur pourra déduire de ses revenus fonciers un amortissement annuel sur une base de 80% de son investissement (et des travaux de réhabilitation le cas échéant), à hauteur des montants suivants :

La déduction au titre des amortissements sur les revenus fonciers ne pourra excéder 8 000 € par an et par foyer, pouvant être majorée jusqu’à 12 000 € selon la catégorisation sociale du bien. L’amortissement peut créer un déficit foncier, imputable sur le revenu global,permettant à l’investisseur de réduire son impôt sur le revenu.

Comme désormais en matière de location meublée non professionnelle (LMNP), les amortissements déduits durant la période de location doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Pour bénéficier de ce dispositif, le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale. Le locataire ne doit pas être un membre de la famille jusqu’au 2e degré, excluant ce faisant toute location à un parent, un enfant, un petit-enfant ou encore à la fratrie. Enfin, le bailleur doit prendre un engagement de location pendant une période de 9 années, durant laquelle la location doit être effective et continue. A ce titre, aucune tolérance n’a, à ce jour, été prévue en cas de période de vacance locative.

L’avantage fiscal accordé sera remis en cause en cas de non-respect des conditions durant la période d’engagement, y compris en cas de démembrement de propriété sur le bien puisque seuls les biens détenus en pleine propriété sont concernés.

Ce dispositif Jeanbrun sera ouvert de façon expérimentale jusqu’au 31 décembre 2028. Avec lui, les pouvoirs publics entendent redynamiser la location nue longue durée par rapport à la location meublée.

Bien que très attendu, le dispositif suscite déjà des réserves. La technicité de ce nouveau cadre fiscal semble être un point faible mis en avant pour de nombreux bailleurs, ainsi que le plafonnement des loyers. Il pourrait donc séduire moins d’investisseurs qu’espéré.