LMNP : Une reforme du calcul de la plus value désormais a portée rétroactive

Un changement législatif structurant issu de la loi de finances pour 2025

Jusqu’à récemment, le statut de loueur en meublé non professionnel permettait de cumuler deux avantages distincts : la déduction des amortissements du résultat imposable en régime réel BIC pendant la phase de location du bien et, lors de sa revente, le gain relevait du régime des plus‑values immobilières des particuliers, donc sans prise en compte des amortissements pratiqués.

Ces régimes permettant de faire une dissociation « revenus / plus‑value » rendaient le statut LMNP plus favorable que celui des loueurs en meublé professionnels (LMP) soumis quant à eux au régime des plus‑values professionnelles sur leurs gains.

Afin de corriger cette asymétrie, la loi de finances pour 2025 (LF 2025) de février 2025 a modifié ce mécanisme en prévoyant désormais la prise en compte des amortissements : ainsi, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus‑value immobilière doit être diminué du montant des amortissements admis en déduction pendant la période de location du bien en LMNP.
Si le principe est posé par la loi depuis février 2025, sa portée temporelle exacte demeurait incertaine, suscitant de nombreuses interrogations chez les investisseurs et les praticiens. 

La réponse ministérielle de mars 2026 : une clarification sans ambiguïté

Cette incertitude a été levée par la réponse ministérielle Mette, publiée au Journal officiel de l’Assemblée
nationale le 24 mars 2026, laquelle apporte les précisions suivantes :

• Le dispositif s’applique à l’ensemble des cessions immobilières réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la LF 2025, soit le 16 février 2025, quelle que soit la date d’acquisition ou de mise en location du bien.
• L’ensemble des amortissements déduits au cours de la période de location est pris en compte pour le calcul de la plus-value de cession, y compris ceux pratiqués avant 2025, sous réserve des abattements pour durée de détention ;

Une doctrine administrative alignée

A la suite de cette réponse ministérielle, la doctrine administrative sera prochainement mise à jour au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) afin de sécuriser l’interprétation du nouveau dispositif de réintégration des amortissements.

Cette réforme s’inscrit dans une logique d’alignement avec le régime applicable aux loueurs professionnels (LMP).
L’administration précise que cette mesure ne constitue pas une rétroactivité fiscale, mais une modification des règles d’assiette applicable à un fait générateur postérieur (la cession du bien). La date de référence n’est donc pas celle de la déduction des amortissements, mais bien celle de la réalisation de la plus‑value.
Cette position marque une rupture claire avec l’interprétation selon laquelle seuls les amortissements postérieurs à l’entrée en vigueur de la loi auraient pu être concernés.

Quel impact à l’avenir ?

Ce nouveau cadre fiscal modifie sensiblement l’équation économique du LMNP. Si l’amortissement demeure un outil efficace d’optimisation des revenus locatifs pendant la phase de détention, sa réintégration au moment de la cession doit désormais être pleinement intégrée dans les stratégies patrimoniales.

 Ainsi, la réforme issue de la loi de finances pour 2025, désormais clarifiée, ne remet pas en cause l’intérêt du LMNP mais impose une approche plus globale et anticipée, intégrant pleinement la fiscalité de sortie dans la réflexion patrimoniale.